LOS DESARROLLOS DE LA SUBURBANIDAD DE CARA AL FUTURO

Rosario se ha caracterizado en las dos últimas décadas pasadas por estar en una posición expectante y retraída con respecto a ciudades como Buenos Aires, Córdoba y Mendoza. Esto se notaba aún más en los desarrollos de bienes raíces, centros comerciales, barrios cerrados, torres en altura. Gestiones lineales, descrédito en el sistema bancario y financiero, sumado a variables regionales favorables hicieron que nuestra ciudad oferte y cubra las demandas tardías e insatisfechas.

Muchos pensaban que los barrios cerrados y clubes de campo eran una moda que se impuso pasado el primer lustro de los 90, pero la sorpresa es que no sólo siguen creciendo sino que se han diversificado temáticamente y se han esparcido por la periferia de la suburbanidad rosarina hacia el oeste, norte y sur de la ciudad.

Primeramente se consolida el eje oeste hacia el oeste por la mejora de las vías de comunicación y ofertas variadas. Clubes de campo, barrios cerrados, barrios temáticos y chacras son alguno de los productos inmobiliarios que se cristalizan.

En la ciudad de Funes a 18 Km. hacia el oeste del centro Rosarino alcanzan estos productos su máxima expresión. Kentucky club de campo, de 240 hectáreas, el mayor emprendimiento de la provincia , el Fideicomiso Funes Hills, compuesto por San Marino, Cadaques, Miraflores y un novedoso sistema de barrios abiertos con seguridad, y el futuro desarrollo de Lomas de Ávila, todos estos últimos desarrollados por Rossetti sacifi, son los principales emprendimientos de Funes. Puerto Roldán, Aires y el Cielo, junto con Chacras de Raigales posicionan la oferta en Roldán. Los desarrollados en su momento por el grupo Aldea, en Fisherton Norte, barrios del Lago, del Tenis, del Golf sumados a desarrollos de tierras abiertas como altos de aldea, San Eduardo y Hostal del completan la oferta del eje oeste, junta al pionero Country Carlos Pellegrini, desarrollado hace más de 30 años. Este corredor fue el preferido inicialmente por la demanda dado que era una vía habitual de las casa de veraneo de algunos rosarinos. El fenómeno se encuentra en plena expansión, empujado por el creciente número de familias jóvenes que deciden criar a sus hijos en ambientes seguros y en mayor contacto con la naturaleza, donde, y sin embargo, luego de la
crisis del 2002, se consolidó la mayor migración desde Rosario a estos desarrollos. Un 90 % invierte en tierra y en construcción residencial con destino de primera residencia. Este dato se apoya en la infraestructura urbana y de servicios que están cercanas a los diferentes desarrollos.

En el eje sur, el Río Paraná es el ancla náutica excluyente. Arroyo Seco y Pueblo Esther son los sitios de localización.
Club náutico la Bahía, Puerto paraíso y otros mediterráneos con ancla de Golf como la Carolina son los más consolidados. El auge que adquirieron las actividades náuticas en Rosario fue fundamental para el desarrollo de los proyectos. Sin embargo esta oferta no compite directamente con el anterior análisis ya que el consumidor en su mayoría, la adopta como residencia alternativa de fin de semana o temporada estival.

En el norte y ya a 40 Km. de la ciudad, localizados en Oliveros, Timbues, Maciel, surgen Campo Timbó, Chacras del
Rincón, Solares del cacaraña y Carcarae como los productos relevantes sobre la ruta 11 y sobre la 34 Los Álamos. En los primeros, el rio Carcarañá es parte del llamador y se presentan no sólo como oferta a Rosario sino a San Lorenzo, Baigorria y ciudades cercanas. En estos dos últimos ejes, sur y norte, existe la particularidad de que el asentamiento y radicación firme, no se da en los mismos porcentuales que en el eje oeste. A diferencia del oeste, solo un 15 % es el consolidado como opción de primera de residencia.

Podemos entonces confirmar la existencia de más de 40 urbanizaciones cerradas sobre los límites de la ciudad y en las localidades cercanas. Hoy los valores de tierra rondan entre U$S 40 y U$S 180 el m2. En un primer momento, la oferta de este tipo de emprendimientos fue dirigida a segmentos de clase social ABC1, C2 y C3, pero con el correr del tiempo fueron surgiendo desarrollos orientados a distintos niveles. Justamente, este nuevo segmento de público -de clases medias, medias altas – es el motor de los nuevos proyectos.

La oferta se puede cuantificar en más de 4000 unidades, en donde a pesar de este volumen afirmaría que este es el
inicio, y todavía se esperan no solo nuevos productos sino mejoras internas y e inversión externa en completamiento de infraestructuras de los existentes.

Los desarrolladores son fundamentales para el sostén y la evolución de estos productos inmobiliarios, y aquellos que
sepan leer la evolución serán los más confiables. Este tópico no es menor ya que no solo se trata de subdivisiones parcelarias, sino de productos de anclas temáticas de fuerte impronta, canchas de golf, servicios náuticos, actividades hípicas, que sin dudas exigen mantenimientos, no solo por sus costos, sino porque son los amenities que marcan diferencia.

Las decisiones de reinversión en servicios de infraestructuras internas primarias y de confort son también evoluciones de cada producto de cara a las nuevas ofertas. Esto exige una toma de conciencia de los desarrolladores y los usuarios, para recalificarse en el mercado en su opción de venta o reventa del producto y de la unidad específica. En esta etapa de madurez y evolución de los desarrollos, sincerar no solo las fortalezas sino las debilidades de los productos, haría que cada uno de ellos agregue valor constantemente como clave de diferenciación planificada.

Obviamente estamos hablando de un tema que sólo se verificará en lustros y no en el día a día.
Lo temático y la demanda hoy están relativamente cubiertos. Para ampliarla se deberá agregar valor dentro y fuera de los barrios privados, el techo aun no se ha alcanzado. Creatividad y consenso en las mejoras internas e inversión externa en educación, salud, recreación, oficinas y áreas comerciales, mejoraran el paradigma de la oferta y serán campo de análisis de nuevas inversiones privadas, para poder seguir desarrollando el producto inmobiliario de la suburbanidad rosarina.

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